万科副总裁毛大庆在建策沙龙上关于楼市走向的发言

　【财经网讯】日前，万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言传出，其中称全国房地产市场分化，引起舆论关注。

　　发言全文普遍流传开后，@蓝鲸财经记者工做平台微博称，“毛大庆手机关机，和他手下人核实过。确认。”@易鹏在其微信朋友圈表示，当面向毛大庆本人核实，毛否定是本身的发言。但至如今毛大庆未本身公开认可或否定。

　　建策沙龙主任人陈淮发 布微博，对沙龙发言外泄并遭到曲解表示愤怒，间接确认了这一发言稿的真实性。陈淮微博称：“网传万科毛总一个内部沙龙发言，这会恰为我主持。我印象，毛总 所讲关键点，一是市场价格是有敏感点的，二是不一样城市出现分化，三是有些城市盲目扩张。并没有超出近期市场议论的夸张之语。既然有参与者不珍惜此交流机会， 再不会有这沙龙了！”

　　万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言全文以下：

　　今年的市 场。和万科同样，在座的各位对今年一季度以来的市场，以为都比较复杂，先坦率的谈我的对市场的分析。去年年底的时候，我有过一次访谈，曾经谈 到，2013-14年间，市场可能会有一个比较大的分化，我的曾在多个会上谈过，从如今重点关注的50个城市看，已明显出现分化的特征，50个城市的背 景：(国家从2003年实施政策性调控以来，到去年，整整10年，2014年没有实施政策性调控，在过去10年强政策性调控下，一共有过43次政策性调 控，其中颁布了179份四部委以上的文件，这179份文件，我的受任志强(微博)影 响较大，喜欢分析，我的将179份文件所有找到，并拼到一块儿看过(嘲笑我的有病)，发现：179份文件前言不搭后语，各类事情也有不少没落实；可是这 179份文件给我一个启示：再一次印证了中国房地产有房地产问题的地方，从这个国家有4部委以上文件开始，他的每一个文件都有一段，叫作这个文件的指向：从 30多个城市，到70多个城市，最多状况下提到都是50-60个城市，其实，再仔细看，这个50-60个城市标志了中国房地产比较明显的各类各样特征，万 科长时间以来，咱们的研究院和研究机构，本身的研究部门分析的比较多的，其实也就是36—50个城市之间的状态)。这50个城市从13年末—14年初，出 现了两个状况：一个是以二线城市为表明的，出现了较为明显的特征：因为土地供应过多，带来了对将来市场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比较明显的代 表，就是沈阳，有明显性的表明，一些三线城市就不举了，好比：营口、鞍山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有30来个(在50个城市里面)，基本因为市 场供应过量带来的影响；二是还有一些城市，以北京为表明，就是市场还在，需求也还挺多，可是他的波动在于土地的价格在过去的一年里因为上涨的过快，咱们以 斜率来表示，13年斜率很是的斜，是过去好几年的斜率总和，带来了对市场价格上涨空间的透支，因此基本上两类城市都出现了透支的状况；造就了今年1季度， 再加上国家对于银行的贷款、政策的收紧，这三点(两个透支加一个收紧)，使得今年咱们广泛意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个状况能够涵盖大多数的城市。

　 　辅助一个扰动因子，就是反腐败(星河湾表明下午提出反腐败对星河湾影响很大)，做为咱们开发商讲，反腐败对高端楼盘影响，事实上仍是很大的。反腐败对于 高端盘的影响，不是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不同，好比山西 省，咱们也关注了星河湾这个项目，他影响到了煤炭整个行业。咱们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多大14-15次，咱们从一 个楼盘配合调查的之密集(售价在四、5万元每平)，其余开发商更贵的楼盘更不敢想一想是什么状况。因此，起码在近期的一段时间内，反腐败对房地产仍是挺明显 的一个扰动因子。

　　同时，在北京的二手房交易市场，更加的感觉到因为廉政所带来的影响，好比和我爱我家、链家这两家主流 的二手房门店进行沟通后，获得这么一个数据，尤为以链家为主(链家基本占了北京一半以上的市场)，他们的单门店的单日挂单量(单日挂单量是二手房市场很重 要的一个数据)从原来的5套房子，急剧增加到10-12套房子，并且好多挂单的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价，可见这房子都不知 道怎么来的，好比：其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子(此人已经进去了)，在北京市场中介，找了44家门店挂他的房子，他 在北京的房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。甩带来的后果是二手房的销售严重的减缓，这个状况 你们能够到门店看看(我本人在13年也在卖一套房子，100平米的房子，就卖不掉，如今是越等越卖不掉，经纪人让我降价，我告诉经纪人，我是以成本价卖 的，都没计算利息，结局就是我不卖了，收租金)；

　　北京还有一个更复杂的因子：自住商品房，自住商品房的供应，对于一批刚需的买主，给了 他们以比较便宜的价格，能买到房子的一种期房，但事实上这种指望也挺虚幻的，他的供应量颇有限，北京金隅嘉业，在北京有比较好的两个地方，大概5000套 房子，如今还没开始销售，排队的申请者，剔除重复的，5000套房子，申请的家庭数量在25万；不剔除重复的，申请的家庭数量在45万。所以北京的市场是 有的，着急买房子的人是大把在，可是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点，市场中90%以上仍是刚性需求，他们的临界点特别敏感。前 段时间万科在北京卖的房子(住总万科联合开发的万科橙项目，2.2万每平)，在市场上引发轩然大波，这个项目是被建委要求价格合理一点，低一点，万科提出 有股东、合做伙伴，是否能够不卖，但建委仍然要求卖，要求咱们起带头做用。低价卖了之后，记者写了不少文章，要崩盘了，万科要带头降价了，以致于现任中央 某常委的儿子从美国打电话给我，问我是否是北京的房子真的要跌了，我说政府让我干的，你还问我。状况就是4小时卖光。卖光的状态：房价几乎就和北京的自住 商品房同样。可是咱们测试过，若是放在咱们另外一个楼盘，价格卖到2.8-2.9万，购房者人数马上降低，卖到3万，更明显；因此可见如今市场的价格承受空 间和区间是很是明确的。咱们有一个建委批了的3.6万每平的项目，在北京的亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，你们能看出，2.2万的项 目，4销售卖光，3.6万的项目很慢。

　　目前就是北京和上海的状况好点，包括广州和深圳以及其余城市，市场都很差。我简单的以数字说明： 咱们检测的24个重点城市成交金额的变化，2013和2014年的一、二、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，咱们 认为好不到哪去。24个重点城市的存消比的变化也是至关大，固然银行的封控、客户观望情绪加剧了这种变化。

　　还有几个比较重要的数据，我 们分为1000亿级的城市，分为：北京、天津、沈阳、青岛(北方城市为样板)，1000亿级的城市商品房的供应面积，同比降低，北京是23%(好多企业现 在是不卖，政府不批还限价)；天津上涨环比106%，同比上涨8%；沈阳上涨205%，同比上涨78%，以上都是上涨；青岛也是在上涨；

　　商品房的成交金额来看，总金额，北京同比降低37%，天津降低35%，青岛降低45%，大连降低40%，济南降低43%，太原降低66%，都有明显的降低；

　　批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都是在恶化的状态上。

　 　咱们同时也看了商品房的上市，对比土地的成交面积来看，若是小于1，就说明大量成交入地，但还没入市，像天津、沈阳、青岛、大连等等，所有小于1，就证 明了土地淤积在开发商手里的量仍是挺大的，可是这些城市的商品房的批售比是什么状况呢，大于1的话，说明已上市的部分已经开始积压，好比天津，商品房上市 对比土地成交是0.65，可是商品房的批售比已经到了1.48，说明了地还没彻底上市，可是批售的房子已经开始积压了；

　　咱们再看溢价房 价差，咱们判断，若是小于5000元，就很难有盈利空间，咱们列举了十几个城市，这里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈阳4847元(沈阳 如今想赚钱已经很难了)，青岛7000元，大连8000元，济南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，抚顺3500元。

　 　3年新增库存的存消比，多数城市，仅新增的库存就已达到足以销售1年以上，3年库存的存消比，比较严重的，如：天津17，沈阳7，青岛16，烟台38， 鞍山20，唐山22等等；唐山是个比较鲜明的例子，万科和华润，在唐山是属于比较大的，好歹不少企业没进去，进去的都陷进去了，唐山是河北省GDP第一的 城市，比石家庄还要高很多，3年多的城市建设导入人口几乎没有增加，城市的基本产业结构就是钢铁、煤炭、水泥、陶瓷，这些企业绝大多数是政府垄断和国有， 少有的几个大矿也是和政府勾着，调查唐山的有钱人不少，可是再看，发现有钱人不在唐山买房，基本上都在北京买房。重点中学也没有，三甲医院就2个，是一个 很传统的北方城市经济结构，政府垄断的经济体，民营资本和民营企业几乎都没有发展起来，再加上搞环保，要推到各类炉子，万科在唐山已转不动了，中止状态。 这样的城市在国内不在少数，加上政府玩命的卖地，基本上只有卖地是政府财政的惟一来源，在此状况下，这些城市的销售、这半年以来，基本是处于急剧恶化的速 度状态。

　　如今库存的问题事实上是挺尖锐的，万科也作了统计，与往年的3月去化加快不一样，27个主要的城市中，多数的存消比在上涨，21 个城市超过12个月，9个城市超过24个月，好比：广深区域、上海区域、北京区域、成都区域来看，深圳存消比29个月，长沙24个月(咱们是以平均21个 月为一个风险警惕线，但每一个公司的见解不一样，万科对本身公司的管理，万科是按照每一个公司资金来源的成本和咱们基本对咱们股东的收益率进行倒算，咱们对于一 个城市的存消比到了多少之后能够忍受，高过之后就有危险了)，每一个公司算法和衡量不一样，无锡在上海区域中，57个月，很严重，宁波36个月，杭州33个 月，上海33个月，天津39个月，唐山28个月(唐山整个城市加起来计算，已超过100个月，28个月是城区里)，沈阳23个月，西安30个月，郑州23 个月。

　　总的情况，商品房的环比供应在大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增长，绝大部分城市的存消比在上升，没有真正感觉到小阳春的 味道。一线城市的土地成交，除了北京、上海少有的几个地方以外，其余城市土地成交已经进入到一个下行通道里了，是比较明显的。只有让人很是难以理解的是北 京，有市场的保险性，但事实上，昨天下午(指恒大地产(03333.HK) 子公司北京正浩置业有限公司以41.6亿元总价，配建3.68万平方米自住房和1.57万平方米限价房的条件拿下大兴区黄村DX00-0101-0201 地块，溢价率高达179.95%。，同日出让的北京市大兴区黄村镇DX00-0101-0801 等地块C2商业金融用 地，并无进行现场竞价，被万科(000002.SZ/200002.SZ)和首开联合体以7.63亿元的网上最高报价拿下，溢价率仅为0.53%。楼面 价为8048.85元/平方米，远低于恒大得到的黄村地块。)，两块地一街之隔，不知道恒大如何卖；但因为每一快地出来，都有一个这样的企业出来挑头，使 得北京市场勾勒出的状态就是：价格还在飞快上涨。可是看如今拍卖土地的结构，参与结构已发生重大变化，原来是上市公司、 大公司和央企以及一群名企在一块儿竞争，竞争力很实，都在举牌。但如今状况不一样，如今基本报名企业数量已经急剧衰减，可是总有这样的企业，别人都不举了，他 们还在举，一直争到最后，每次都能冒出这样的一对冤家，到最后，甭管这两个企业怎么举的，可是价格就很高，因此整体看起来，从投标、报名到拿地，事实上有 这严重的衰减，像北京市比较成熟的一些长时间在北京开发的企业，比方最先的独创、城建、住总、万科等等，目前基本处于相对来说比较温和的状态。

　　目前能够说除了这些城市外，整个都在下行当中，政策的强调如今在转型，从强行政干预转向向分类调控管理，弱化行政管理，回归市场，在回归市场的途中，信贷持续收紧，加上宏观经济的下行风险，致使了市场的信心不足，是如今比较明显的现象。

　 　今年的银行特别有意思，我在一季度密集度摆放了20多个行长，和他们聊，到底银行怎么着，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，之前都是有任 务的，但今年没有，今年是上面给银行签一块份额，银行能放则放，不能放则不放，放不出也没人怪你，这是今年比较怪的现象；第二，像你们都有不知道的时候有中国银行、工商银行、交通银行、中信银行，这些银行里面都成立了一个部门，这个部门里面的人是从市场上找过来的而且作过房地产开发的人，到这之后，他们开始分析，好比：北京的中信银行就开始分析：最近拿了20块地，他们要追踪哪些项目去房贷，他们的目标要瞄准哪些项目去房贷，之前像之前北京银行的 一个分行，直接放就没错，但如今是一块一块的分析，好比为何这块地他3万，你8千(暗指万科和恒大的项目一路之隔)，而后说这个项目列入黑名单风险，就 是他们在银行里的人去分析房贷，说明第一：银行在用市场化的眼光开始审视项目了，可是如今他在分析，思想有点像信托；第二个说明他们放贷没有任务，没有任 务以后，他们想放点好的，他都挑。

　　关于负债率，万科最近也在研究，据东方证券分析，2012年开发类的房地产企业净负债率是65%，龙 头企业的平均负债率是43%，那么现金比例广泛都偏低；负债率，从过去1年来看，大城市的开发商，尤为土地价格高的城市的开发商，负债率有很是严重的上涨 现象。好比像北京拿地比较猛的，像泰和，负债率很高了；另外这些企业拿地还有一个打法，就是拿到贵的地之后，去找金主去借钱，这些钱借来，用股权制抵押， 有若干个项目已经到了实际拿地开发企业的真实股权已经降到了只占几的地步，大量的股权已经在金主的手里了。但金主的钱好多都很贵、很高，所以这些项目能不 能经得住销售缓慢的考验是将来一个很大的问题。

　　所以，有一个结论，宏观大 调控，2014年对房地产市场，确实有较大的变化，政府2014年以来，想法也不少，稳增加压力很大，贷款偏紧、融资成本上升，整个中国经济在艰难中复 苏，实际上也带有不肯定性，那么另一个，过去1年多，土地的放量，尤为像北京、上海自住商品房用地的上市，引起客户短时间对市场的观望，造成了一种虚拟供 应的形象。使得短时间内刚性需求都爬在自住房商品上了，不动了，也是一个特征，可是从北京、上海目前来看，供需矛盾仍然没有立刻获得缓解，刚性需求的需求量 仍是很大的。在此也说下万科对北京市场到今年年末和明年年初的一个判断：由于我也参与了市政府的一些会，大体到2014年年末、2015年年初，也就是 2013年拿地的这些都比较贵的土地，都会要上市的时候，北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，这40多个楼盘分布的位置，那里都有，但 是有一个现象，基本上没一个在5环路里边的，套数依据容积率估算，大体在4万-5万套数之间，但这里面还不包括商改住，若是恒大最近拿的这块地要商改住的 话，还有一大批房子要入市，由于北京在2013年卖的地，已经有一半以上不是住宅用地了，是商业用地，但这些拿了商业地块的企业，基本上没什么想作商业， 都在想商改住，若是这样，就要再加上一批住宅入市，并且这些商改住的楼面价不比住宅低，因此，在2014年年末，北京，将会有一批以4-5万元的房子，非 常有表明行，是不是主流，还不敢说。这些价格区间的房子，将成为一个至关大的一批量出如今市场上。我对这批房子，我本人是持一个相对悲观的态度，由于我觉 得，北京取消限购，几乎无望，继习大来了之后，亲自制定了北京将来的发展方向，基本上对北京是一个严厉的限制政策，我不认为在将来的3-5年内，北京有可 能取消限购；若是不可以取消限购，再加上这么多房子涌向市场，再加上反腐败，我做为一个从业人士，是很是看重的。如今北京市年情好的时候，一年7-8万 套，加上二手房，13-14万套，大约就是20万套，这样的一个稳定数字。所以，若是忽然间在这个市场中跑进来5万多套都是5万元左右的房子，我不知道这 个刚需是什么人，刚到楼面地价都是5万的人，我以为我本身都不刚(指毛大庆本人)，不知道谁还那么刚，在作的有多少人以为5万元的价格很容易(会场有不少 人都笑)，我我的认为万科的职工，在房地产圈里，收入还算能够，我看也没有什么人能买得起这样的房子，以上是市场目前的分析。

　　下面是我 的另外一个观点，对于中国房地产将来，仍是有一些值得咱们当心的地方(我的在万科内部，一直都是分析劣势和风险)，观点之一：住房供应是否是还严重不足，过 去一年多，咱们一直在研究，对于这个问题，发达国家有一个数字，稳定城市的房地产市场在户均1.1套，人均1.1间，就说明这个市场比较稳定。这个户均和 人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以这样的均法来看，北京显然仍是不足的，但不少城市，把如今的库存都算上，事实上已经很足了，这是一个 值得观察的数据。那么这个数据用什么尺子来量呢，咱们如今有一个尺子，叫城市的年千人套数，它表明住宅水平和推断市场供应容量，它是国际上用来衡量的一个 重要指标(会场没有一家企业用此尺子衡量)。在此给你们分下：中国千人建设套数，按照竣工口径来看，2009-2011年，咱们全社会住房竣工面积，年均 18.5亿平方，折合每一年平均建设1627万套，千人的建设套数为12.1套；同期住房人均面积均值为9.05亿平方米，折合套数801万套，千人的套数 为12，按照竣工口径来看，近几年中国的千人套数至关于其余国家的峰值水平，已经触顶，但尚可接受，这个结论忽略两个未考虑因素：一个我国目前的竣工远远 低于开工，大量的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房并无统计在数据以内，咱们看了主要国家的经历，美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩 国、瑞典，即便在城市化的高度进程之中或者全球房地产最高景气年代，除了韩国、日本之外，通常没有超过12的，全部国家都没有超过14；按照商品房开工口 径来看，中国千人建设套数本世纪以来，其实在不断攀升，从世纪初的5(2000年的5)到2011年已经突破20，近年来的保障房，若是加在一块儿计算，年 开工均在千万套左右，仍然不考虑在建的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房等等，2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，这是人类历史上从 未出现过的高端，说明咱们的建设量和将来的再投资源从量上讲，是至关很多的。

　　从分城市类型来看，一线城市相对来说还比较合理，在 10-15相对较合理的水平；3、四线城市的趋势和全国的均速比较相似，问题最大的，实际上是在二线城市，到了2011年，仅仅商品住房的千人开工套数，已 经达到了30，是比较严峻的局面。咱们将城市作了一个列表，比较严重的有呼和浩特，近3年的平均数已经达到了70，沈阳为49，西安为38，贵阳为37等 都是名列前茅的城市，二线城市排前10为的合肥、贵阳、重庆、长春、大连、昆明；商品住房千人开工套数26个3、四线城市中2006年只有一半高于15， 到了2012年和近3年平均，几乎所有高于15，除了佛山、泉州、温州没超过15之外，其余所有高过15，其中最恐怖的一个城市叫营口，千人开工套数疯狂 增加，近3年平均平均高达93.3，已经到了不可理喻的程度。因此从自主的角度看，若是房子不炒，不以炒房子、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情 况，其实从2009年内已经开始出现拐点，那么过去3年，中国住房已经创造了人类历史上的高位。对于可以吸引新投资移民和外来移民的城市，商品住房千人年 开工套数在20----25仍然是安全的，一线城市在本世纪初广泛处于这个水平，个别二线城市长期超过30乃至40，不能不引发高度警戒，二线城市的透支 程度是最值得关注的，可能会超过3、四线城市，可是3、四线城市的吸引能力和投资能力不足，导向能力不如二线城市，以上是几个要点。

　　总 的来讲，中国商品房新开工已经达到极限，将来仍然能保持增加的城市主要是东部城市带中的一些3、四线城市，咱们认为他的增加性还有潜力。至于住房的价格是 否还有上涨的空间，对于库存比例很高、积压很高的城市来讲，近几年根本看不到有上涨的可能性，除非国家再出台几万亿。从一线城市来看，全世界的房价，城市 中心房价中位数排在前10位的香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、上海、莫斯科，北京和上海已经进入了世界前茅，甚至于北 京和上海的部分房价已经超越了东京和纽约。咱们此次在美国看，实际上美国的房子仍是挺合算的，东京的房子均价大概在6-7万人民币。

　　再看土地总价值，是监测不动产泡沫的一个重要指标，随着地价的大幅上涨，咱们看日本在房地产泡沫之前，其实他的土地总价值占GDP的一个比例关系，咱们进了分析，1990年，东京土地的价值是4.1万亿美圆(土 地价值计算有公式)，与美国全国的土地价值至关，大约占美国同期GDP的63.3%；1997年香港的土地价值在5.7万亿美圆，约占美国同期GDP的 66.3%；2012年北京土地的价值约为10万亿美圆，占美国同期GDP的61.6%，因此这是一个很是可怕的数字。

　　至于房价的收入 比，都不用说，中国都不属于低的。因此从不少角度上看，中国房价在短期内存在大幅上涨空间的理由是不充分的，相反有不少数据代表，2013年中国房地产 市场存在和日本、香港泡沫化相似的特征；那么从房价收入比、房价租金比的数据来看，北京、上海的攀升速度已经达到或接近日东京、香港泡沫化时期的水平。因 为房地产是一个很是明显的周期性行业，发达经济体历史上发生过的事情，极可能在中国的将来重现，有必要了解他们在发生泡沫化时期数据之间的逻辑关系，便于 咱们来规避咱们可能出现的状况。

　　最后我想说经济大背景和房地产行业的关系、以及和人口结构化值得关注的观点，一个习和李，如今采起的经 济解决方案的态度，我我的认为从政治改革和经济措施两点上讲，他们使出来的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一个根本的告别，或者根本的切 断。这很明显的，不管从腐败问题的态度，到对于经济措施手法的变化，基本上都是一个告别的态度，不能说决裂，但起码是切断关系的态度，这个态度是明显的， 或者说已经明确的表达出来。意思就是说过去的10多年或者再长一点时间，经济手段基本上以M2或货币刺激为主导的手段，这个手段加上咱们没有在创新领域或 者投资引导上加以正确的引导，使得大量的货币都回到了土地和房地产中，固然包括基础建设投资和固定资产投资，可是这些等等的东西都是不为将来创造价值的行 业，都是一时快乐的行业，这个状态，我想咱们全部房地产行业从业者，咱们享受了过去这样的快乐，可是不表明对国家就是健康的，我的是这么考虑问题的。这样 的一个状态下的中国，你们都是迷迷糊糊的，像吃了这个毒品以后的状态，固然都是吃上了瘾戒不掉了，因此就不断刺激，就不断弄钱，不断弄钱，就不断弄土地财 政。这有一个特别怪异的现象，这样的一个状况，银行还高利润，这实际上经济有不少不少潜在的泡沫在里面，要和这个事情告别，采起一个纪律性的、有制约的金 融手段，仍是一个放纵的金融措施，对此，咱们有大量的经济学家，说国家还有很大的基础建设投资，以这个来告诉你们GDP还有强大的动力，但实际上毛病就出 在国家一直对固定资产和基础设施大力度的投资，但事实上远远没有支撑创造性企业、民营企业和中小企业的发展，对于社会投资的效率来讲，这种投资的效率是最 差的；对于国有企业、垄断企业，对于这种固定资产投资的投资，是最产生不了对将来的创收做用，若是你对民营企业、自主创新企业进行投资的话，那彻底是另一个局面，这些行业会本身找到他将来的生存空间，它的创造力很强，因此，是否是这一代人要在这一点上采起坚定果断的措施，今天只能看见他在收紧，在挤泡沫，但还看不出来他在什么上面去鼓励和发展，因此，这个仍是一个尾号。

　 　第二个就是中国如今面临一个很着急的问题，就是咱们人口结构迅速的迅速变化，过去1年多，咱们作了一个和万科以及房地产行业貌似没什么关系的研究，咱们 接了一个课题，咱们7个博士，接了一个课题，给中央某个机关，在十八界三中全会前面快1年的时候，研究中国的人口结构变化问题，这个7我的是7个行业的， 分别做了7个报告，最后汇总在一块儿，最后让我获得了挺一个惊心动魄的数字，在此分享几个数，一个是在2028—2033年间，咱们国家60岁以上的人口会 达到3.9---4.4亿，咱们取大数4亿，60岁以上人口，大约会在2033年左右会出现，加上2.7亿被抚养的人口，也就是大数6.7亿被抚养的人 口，这个时候的中国，将真正接近抚养比1:1的状态，其中2.7亿的人口中，有4000万的残疾人和2.3亿的未成年人；而后咱们接着研究剩余的7亿多人 口，意味着咱们有7亿的抚养人群要对6.7亿的被抚养人口进行抚养，这7亿多人，咱们又作了一个更详细的人口分类，再取一个系数0.6(即一我的能抚养一 个及多个能力的人)，也就是说将来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，今天的中国大概是9亿人抚养5亿人的局面，因此，在18年间，这个数字将有一个明 确的倒转，这个倒转以后，会带来什么严峻的问题，全部抚养比接近或超过1:1的国家，大约都有几个特征：经济发展迅速减缓，就业岗位缩减，国家负担加剧， 用延长退休年龄来延缓对国家社会福利形成的压力，进一步带来了企业里论资排辈，年轻人没有上升通道等等现象，创新能力大幅度减弱。和中国最贴切的可能就是 日本，日本的几千万人养几千万人，日本在1997年开始进入抚养比这个状态以后，经济开始迅速的减缓，到今天都没有解脱出来，但日本在20多年经济不增 长，但老百姓的生活质量并有降低，他的缘由在于1991年他老化的时候，日本的经济结构比今天的中国合理不少，日本在91年时候，GDP增加拉动力的十大 因素中，60%是科技转化为生产力所带来的GDP增加，所以，基本上日本在90年代进入老龄化设计、经济减缓以后，日本的经济结构是远远优于今天的中国。 咱们作了一个模型，几乎不敢想象到2030年GDP的增加是由科技转化为生产力产生的，若是不是的，这个国家将比较麻烦。所以，中国房地产的天花板实际上 在这18年间，必定是达到的，不要幻想持续发展到2030年，房价能够永远上涨。

　　最后说一句，我感觉到了一丝凉意，对于有些城市来讲， 这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去，若是这个城市长时间没有人口的导 入，经济结构没有明显的变化，几乎看不见这个城市凭什么房价在贵，但这不是北京，北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，我也搞不太懂。

(财经网)