你不知道的房贷真相！这样买房才不亏...

1、全款买仍是贷款买，贷款多少合适？

这个问题，仍是比较好回答的，固然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，若是你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就很少说啦。

建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房均可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提升到120万。若是你房子总额多，贷款还能够公积金和商业贷款混合贷，是否是很人性化。

公积金贷款如今的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不一样各地还会有小幅度的折扣。

贷款，我的建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。

2、若是贷款，贷多长时间合适，要提早还款吗？

先来举个例子：地点坐标：北京，首付30%，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

不少朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了咱们这么多利息。

可是咱们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如如今主流P2P平台10%，那么若是不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那咱们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比咱们如今的一年期按期存款都高，你说合算不合算。

建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，若是每一年均可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。

提早还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在大家手上哦。

3、等额本息or等额本金

首先咱们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式比等额本息还款方式下，一样的年限，可是利息支出会高出不少，上图你们应该也看到了。因此，若是选择了等额本息还款方式，就感受本身吃了很大的亏似得。

可是，真的是这样吗？

其实不管是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出本身当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不一样的还款方式，利率水平实际上是同样的。之因此计算出的利息不一样，实际上是由于你不一样月份借用的本金不一样形成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

举个例子：

若是借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。

一、假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，每个月为4167元；

(1)第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

(2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

以此类推：等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。

二、若是是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每个月还款额(含本、息)为7251.12元。

(1)第一个月计算出的利息一样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；

(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元

以此类推：等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

经过上面的计算，是否是能够看出：两种不一样的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪一个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，由于以前月份每月都比等额本息的还款金额大，因此其实就相似于每月都有部分提早还款，经过这种每月的提早还款减小了本金余额，占用利息天然就少了。其实若是不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门作一大笔的提早还款，效果也是差很少的。你最终利息高，是由于你每月占用银行的本金多形成的，并非银行设计要多赚你的利息。

因此，若是你前期资金并不算太紧张，能够选择等额本金方式，下降所有的利息支出；若是你前期资金紧张，你能够选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，可是资金压力会小。等何时有资金的时候适当作些提早还款，一样可以达到下降利息支出的效果。

等额本金所还利息少，可是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，可是利息稍多。

借用银行的钱，咱们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，我的比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，因此至关于在利用银行钱作投资了。

另外：若是网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来讲，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前咱们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每个月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。

结论：建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提升，可支配现金会越充沛，这个时候不管提早还款仍是投资都会比较从容滴哦。

4、哪类人适合提早还款vs不用提早还款

提早还款三类人：

一、传统保守党：钱只存银行，不作任何投资，不学习，不了解，不肯意承担任何风险的朋友，仍是提早还了吧，为了生活更踏实的明智选择。

二、不想要任何的负责，以为欠钱颇有负担，内心压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。

三、这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行作抵押贷款的朋友，相比你确定有很是靠谱的投资渠道，而且确定高于抵押贷款的利率，若是你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。

建议不用提早还款的类型：

一、公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。

二、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经愈来愈少，不用选择提早还款了，本金都已经还了大半了，每月还的利息部分已经比较少了哦。

等额本息还款期已经超过二分之一，能够提早还款，可是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。

最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。

如今的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就能够享受新的低的利率哦。

总结：

首先，如能借到银行的钱，必定是能借多少借多少，能借多久借多久。为何？由于中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。

也由于负利率的这个缘由，因此等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，可是一开始的压力要小一些。不少人买房一开始就是借了债的，不少人一开始的压力都很是大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，如今中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。

因此，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。因此，负利率有可能长期存在。用等额本息还款你如今一个月还3000,30年以后仍是还3000；等额本金如今一个月还4500,30年后还1000。但是，如今的钱要比30年后的钱要值钱呀。如今每月月供多1500，可能会让不少人吃不消。30年以后每月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！