三道红线背景下，房地产企业如何实现“管理红利“？

2020年8月20日住建部与央行提出三道红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1，房地产企业对“三道红线”的踩线状况直接影响其有息债务扩张规模。若是三道红线所有触及，房企的有息负债就不能再增长；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

因而可知，房地产行业早已跨过野蛮、粗放的发展阶段，躺赢的红利时代已经结束，接下来面临着正如万科董事长郁亮所说的“管理红利”时代。

管理是房地产永恒的核心话题，在增速放缓、融资成本愈来愈高的状况下，如何精准利用管理、保证企业健康增加，成为每家房企必需要去面对的问题。就像郁亮在万科南方区域媒体会上说的那样，将来行业对企业管理和运营能力也提出了更高的要求。

而要提升房地产企业的管理和运营能力，从而实现“管理红利“，数据化运营必不可少。具体来讲，就是要提升数据处理效率、提升数据分析水平和实现智能化运营。

1、提升数据处理效率

数据是数据化运营的基础，数据的处理效率关系到整个数据化运营的成效。不少房企的数据处理还停留在手工阶段，从业务系统把数据导到Excel里面进行加工汇总，整个过程效率低下，还容易出错。以富力地产为例，以前每一个地区公司生成报表要作两步工做，先把基础数据从业务系统导出来，再经过Excel对数据进行加工。而后再把报表上报到集团，集团还要进行手工汇总，整个流程要花6到7天才能完成。后来富力地产采用Smartbi建设报表平台，经过Smartbi自动采集数据，自动生成报表再自动上传到集团，效率的提高很是明显。

提高数据处理效率的另一个典型应用是测算。对于房地产公司来讲，一个项目能不能赚钱，在拿地阶段就已经决定了大半。而决定是否要拿一个项目，就要靠“土地投资测算”了。传统经过Excel手工测算的方式，效率很是低下，彻底靠经验和运气计算，存在很是大的投资风险。经过“线上测算平台” 一次性为每个因子设置多个可能的值，由系统自动测算出成千上万条结果，再从结果中筛选出想要的数据。由于全部的计算都是在服务端进行，因此1分钟能够快速测算出1万5千多种结果。而后再按照不一样的查询条件组合查询测算结果，在结果中基于净利润率等核心指标筛选出针对地块更适合的5-10个方案。使用Smartbi搭建的线上测算平台，使整个投资估算过程从超过10天压缩到一、2天完成，取得了立竿见影的效果。

2、提升数据分析水平

在房地产业务运营的每个阶段，均可以经过数据分析来辅助决策，提高管理能力。在拿地阶段，能够分析该区域的人口、就业、收入、历史销售状况等环境大数据来判断将来的房价走势，让拿地更加精准；在设计阶段，能够分析不一样人群的产品喜爱、地域因素等数据，使设计出来的产品更加符合客户需求；在营销阶段，经过客户画像和渠道匹配，使广告投放更加精准；在工程阶段，经过分析施工数据、成本数据等能够对工程的施工过程进行监控。

房地产公司经过数据分析实现精准决策的案例比比皆是，数据分析已经成为房企在新形势降低本增效的必要手段。对于商业地产来讲，经过分析购物广场的招商完成状况、一线品牌入住率等能够提升招商质量，吸引更多客流量，经过客流进行租金订价能够实现利润最大化。还能够分析活动对客流的影响，来提升活动策划的效果，吸引更多一线品牌入驻，造成良性循环。经过数据分析使整个商业地产健康运营，提升租金达成率，最终实现资产升值。例如印力集团携手Smartbi建设BI数据大屏，经过营销，人力、成本，财务，质监等全方位的数据分析应用，知足印力集团跨项目、跨单位、跨地域的经营管理需求，提高企业经营管理和战略决策水平。

3、实现智能化运营

智能化运营目的是打通整个企业内部的数字基建，打通企业内部的数据流，把企业的业务流、管理流打通，是数据化运营的最高目标。房企旗下的物业企业，这种紧迫性更强，由于物业管理的不少场景是比较容易实现智能化的。在这里，有一个很是典型的案例。

重庆市江北嘴物业联合Smartbi建设不动产设备设施运营管理平台实时监控设备设施运行状态，实现建筑全生命周期管理，同时转型实现智慧物业生态圈。运营管理平台主要应用在物联网设备设施管理，将每一设备的运行状态进行过程化、参数化，实时采集数据，给出预警、诊断与解决方案，利用大数据模型对采集数据进行分析挖掘。目前，运营管理平台已经实现了远程抄表、跨平台展现，数据实时更新、预警提醒等功能。

房地产企业在三道红线的背景下，为了实现“管理红利”，还须要从本土优点品牌、产品影响力、团队塑造及人才等多方面入手，但数据化运营做为基本的手段已是迫在眉睫。也许，随着房地产管理红利的释放，重视数据化运营的房企将会走得更稳、更远，也终将迎来新的春天。

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