也聊聊房价

房价高吗？

打开手机新闻客户端就能发现大量的关于房价的讨论，有唱多的，也是唱空的。或许大多数人都会有这个疑问，房价高吗？

最有趣的事情是加了一个同事群，你们天天聊的话题基本离不开房子。忽然感受和去年刚来杭州时同事都在聊股票情景如此类似呢？印象比较深的一个事情是群里有位同事几个月前还说着要将手上的一套房子以90万成本价卖掉，结果如今开价已经到130万了，呵呵。看到这个故事不知道内心是什么滋味？

房价是否高这个话题争论了许多年，每当你们以为比较高了，泡沫要破的时候它就蹭的一下涨给你看，并且2016年这一波涨幅真的不太靠谱，短时间内就达到了20-30%的幅度，多吓人。

从历史来看中国的房价一直都是上涨的，也就是说房价历来都是只有更高没有最高。悲伤之情不可言表。

但如何看待房价高仍是找一些维度来看的

收入与房价比

光说房价高不高说不清楚，那么就本身找一些维度来比较吧。说到买房确定得有钱吧，对于如今常说的一个主体买房的人叫刚需。就拿工资来讲吧，在1-3线城市年收入15万如今已经比较广泛，不吃不喝存2年就有30万的首付买套100万的房子仍是能够买的起，也就是说若是收入15万，努力存一存3年左右能够买一套100万左右的房子。

我如今工做的公司是软件行业属于上市公司，坐标杭州，工资在社会上应该算中等篇上。从身边工做不久的同事来分析能够发现，15万的年薪要工做至少3年，工做第一年应该是6K*12=7万左右，每一年增加20%，工做第三年12-15万仍是有可能的。可是开支一年大概要3-4万，也就是说正常的话工做三年能够存下12-15万存款，这还要看个体的状况，只是个大概分析，一般年轻人存不了多少钱，由于诱惑在多。我身边大部分工做3年的同事存款大多都不超过10万。

这样算下来一个年轻人买套100万的房子付3成得要工做3-5年，因此不少人都是家里支援一笔钱。而后背个几十万的贷款。固然2016年之前杭州的状况还好一些，由于以前几年房价广泛很便宜，许多偏远地区才60多万。因此说买房这事仍是要具体状况具体分析。若是一线城市年轻人买房的机率为0.01%吧，哈哈。除非有其余的支持，好比本身存2万家里给了298万这种励志故事。

还有一种状况就是在四五线城市中房价广泛是低于60万的，许多人选择在这些地方工做生活的话，年轻人工资通常在3-5K的水平，买房压力也小，因此结果是同样的，也是要家庭支持。

前面说的都是1我的存钱，若是是小两口呢？我身边大部分人都是两极分化的，要么是两口存钱比较稳定，可是工做3年左右买房子仍是要家里支持一下。还有一种是两口和一口是同样的，最终仍是前面算的收入差很少。因此说想年轻人想靠本身的收入买房子太难了，至少在现实生活中不是说收入多少来决定的。家庭的状况每每影响更大。

说了这么多也就不用去分析更有钱的家庭，或者更穷困的家庭，总的状况已经很明显，就是你能不能买的起房关键仍是要看你的家庭能不能支撑房价的支出。由于收入在增加房价也在涨，想年轻人的工资收入买房真的只有少部分。像一些高收入的年轻人，特别是一些会理财的年轻人，特别是一些家庭条件优越的年轻人。但现实是大部分人不会理财，也不会有高收入。

结论也明确

一、从收入的角度来讲，房价对于绝大数刚入社会的年轻人来讲是高的，由于他们根本买不起，可是由于有家庭的付出，因此经过2代人能够支撑起房价，因此房价即便高协力+努力是买的起的。

二、更重要的是许多条件优越的家庭能够为子女提供更多的资金支持，这种人而言即便房价对于子女来讲是高的，但在家庭收入面前并不高，不管是为了子女仍是为了投资这部分人都会购置房子。

三、对于已经有一套房子的人想买二套，这种状况很多，由于许多人第一套房子付出可能不大。这种人就收入而言会以为房价不高也不低，更多的仍是考虑投资。

房租与房价比

提及房租我本身的体会是，若是能买房后月供能够抵消房租那就蛮划算。可是放眼一二线城市要作到这点恐怕并没这么容易。可是有房出租的人并不必定有贷款，也多是拆迁户或者一些有多套房子的人，这些人房租而言又不同。因此说要分开来讲。

• 买房出租投资

若是一套房子租金3000元，月供也是3000，那么对于这样的收支就抵消了，也就是所谓的以租养供。仍是以杭州来举例子吧，如今一套2室一厅的房子差很少2000-4000，而购买一套呢85-200万之间。若是150万买一套房子按贷款100万，30年商业贷款算，每月5300左右的月供，出租4000元也须要本身再付1300元。若是不涨房租的话这房子经过租金是收不回成本了。

若是买到的比较便宜85万，贷款60万30年，月供3180。租4000元一个月每个月能够回800块钱，25万首付须要26年回本。固然若是每一年房租涨10%，差很少要13年左右回本。

也就说想经过房租抵月供来收回成本恐怕是比较难了，更多的状况是经过租金来抵消房贷并跟随着房租上涨从而对冲达到收益。另外若是计算通胀的话这个数据还要更好些，因此说若是房子价格合理以如今的租金长期来看仍是划算的。最终若是房价上涨还能带来房子增值的收益。

可是要看到若是房价不涨了，房租也不涨，那么这个就是风险很大的事情。

• 租金产生被动收入

这种更多的是考虑租售比，咱们能够算一下150万的房子租金4000元租售比状况，计算下来1：375。也就是说150万的房子要收回成本要375个月。这个比国际上公布的1：200超出太多了。从这个数据来看不划算，并且很危险。

可是在一线城市这个租售比更可怕，1：700的都属于正常状况，因此这个租售比的合理性到底有多少呢？

个人理解是房价上涨这个租售比没有用，若是房价稳定并且二手房交易和一手房差很少甚至更多的时候，这个数据很重要。

因此结论也比较简单，在中国这种状况下租售比没有多大的意义，不少人可能压根不考虑它，由于租多少钱不重要，重要的是房价涨了能够保值，同时能够出售。可是目前比较困惑的问题是，到底中国何时会买房子须要靠租售比？这个我反正不知道如何预见。

政策对房价的影响

说到底中国的房价里一半都是国家的政策，房子自己的造价哪要这么高。

• 土地财政

而影响房价最大的也许就是土地财政了吧，目前来看一二三线城市地价是大幅增加的，而房价那天然是在这个基础上增加而不是下跌。并且这里的关键是国家并无在这方面做出什么积极的政策改革，也就是说从政策层面来讲如今的房价只能涨。土地财政更多的风险并非其自己，而是它所背负的地方政府的债务，特别是一些地方经济依赖固定资产投资的更可怕，如今想不出更好的方式来解决。

• M2对房价的影响

都说央妈放水，其实更多的就是M2的增加。M2都已是美国的1.5倍啦，并且每一年还在以1x%的速度增加，意思是每一年都有大量的资金投放到社会上，这些钱流动起来就致使了现有的货币不断的贬值，为何如今人民币对美圆这么坚挺？由于人民币是不怎么在国外流通的，这样国家内放个水池，你想怎么玩就怎么玩。可是随着人民币SDR接下来进入贬值通道是不可避免的事情。无非也就是官方说的那样，人民币不存在持续贬值的基础。但人家可没有说人民币不贬值啊。或者会慢一点而已，贬值多少就要看经济转型啥时候完成咯。

说了这么多仍是说明一点，社会的钱多了确定会去找一些资产投资，而中国这种奇葩只能是买房子啦。由于如今不像之前作制造业容易发财了，因此土老板们也不知道干点啥好，据说房子能够买买买，因此就买买买啦。除了国内，最重要的缘由是美圆开始加息咯，许多有钱人购入国外的资产也愈来愈多，只不过外汇管控，不是说你想把资产移走就移走的。

因此说M2继续增加对于国家来讲是没办法的事情，由于要让老百姓手上有钱花，花钱才能带动GDP增加，GDP增加才能让更多的就业，就业了才会有钱花。只不过现实很残酷，老百姓手上的钱其实够花，可是M2给的太多了，有钱人经过各类方式保持本身的钱不缩水增长看着不错的资产，GDP如今已经明确就是愈来愈慢的增加，就业倒还不错，只是你们都不太愿意花钱，拿到钱的许多人和企业开始存银行，M1就这么多了。

这种状况政府早就知道了，致使看不下去了，因此回到了老路上你不花钱我让你花钱，房子这几年不怎么动了，好啊，降首付，给杠杆。只用了不到一年的时候就把这些钱又回到了M2上。这样作的好处天然是让更多的人把钱拿出来了。只不过更有意思的事情要发生咯，那就是限购。

• 限购

限购已经不是第一次，此次的限购来的感受很忽然，其实已经很熟练了，政策都是一波一波的出。

经过限购风险已经分摊到更多的个体上，如今的限购就是不要让一些人买一堆的房子，致使风险集中在一块儿。风险分开最大的好处就是稳定。

另外限购可让原本已经销售的房子卖不出去，有价无市。这样最大的好处天然就是你们都开开心心的抱着房子睡觉了。只不过对于投资的人来讲有点难受，卖不出去的资产可不是什么好东西。再加上人们随着资金的需求会考虑抛售房产，若是供方大于需方天然就会出现价格的降低，因此说限购政策若是执行严格房价确定是不涨并且会跌。因此说限购给许多的人印象是越限越涨，但这只是感受而已，真实的状况至少是不会涨。

只不过对于政府而言不关心了，由于库存已去，钱已套。并且限购只不过是限制人们不要买太多套，不限值买1-2套的，因此说政府很开心的啦。

房价真的会跌吗？

分析了这么多对房价的影响因素，但房价是否真的会跌？这才是关键。

• 流动性

一个商品老是会有价格，而价格天然有升有降，价格是市场的最终价值的体现。这块我从流动性来分析房价的影响。

房地产之因此能被国家选为支柱产业，主要是由于它流动性“差”，房子须要建设，建设就要有材料有人工，这些都会带来产业生态。房子建设要用地，地能够用来卖，能够产生收入；另外房子总不能每天买来买去吧，不少人都是买来住的，交易过程也要经历很长的时间。

其实最根本的目的面对国家经济的发展，城镇化的推动，须要大量的基础设施建设和人口迁移，这些都须要房地产。房子这东西建好了是不能动的，而人是流动的，这个过程会产生房屋的买卖，从而能够产生税费，将来收取房产税也是一种政府收入来源。因此说房地产的地位如此之高可见通常。

流动性差带来的问题是什么呢？就是你投入了巨资购买的房产属于重资产，重资产最大的问题就是变现难。因此不少人眼看着本身的房子涨了特别多但本身想卖的时候忽然就卖不掉了，会发现并无本身想象的这么美好。

若是这时房价出现波动或者降低，许多人只能是持有而不是变现，因此房价下跌对于资产的损失是很是大的，特别是借助了杠杆的状况。美国的次贷危机就是由于房价降低你们卖不掉手上的房子致使的，由于房子不值钱了，你们要来也没用。这就是用房子来当投资品但是真的要想清楚啊。

若是用流动性来分析如今房价，我以为应该是分地域的，一线城市目前来看已经达到了流动性的极限，也就是说你们已经买不起了，除非限购解除热钱涌入。二线和一线相似，因此我不看好一二线城市，不要听专家的分析。可是如今的IT和金融都已经在高速发展了，这两块会带动国家的经济企稳。因此你们真的要买房子考虑：有大量互联网公司和金融企业的地方。这些地方钱多多，流动性就天然好咯，这种地方大几率的不会跌，至少不会大跌。

随着经济转型的推动，房地产税的推出，房子卖不掉，你说房价跌不跌？

• 与股市的区别

去年股灾还历历在目，你们会不会担忧房市呢？我以为吧不会，由于流动性的问题以及房子交易的过程，不像股票能够实时交易。至少不会像股灾同样按天来跌。

股灾的缘由一方面是杠杆，另外一方面是如今的资讯太发达，你们很容易就从众操做了。但房子的交易并无这么快，这里面有许多信息不对称的地方。从政府限购的过程就能够看出，房价的控制仍是相对比较容易的。

可是股市的最大特色就是它就是一个资本市场，有价格的，只是价格发现的过程特别快。房市也是同样的，只要供需关系发生变化就会有价格发现。因此说如今的房产泡沫破了以后仍是会跌很多的，只不过这个过程可能会长一些。加上咱们不开放的市场，政府的干预可能会更长。

要不要买房子？

说了这么多个人判断是房价会跌，可是有些经济活跃的，特别是新经济多的地方可能会有保值和增值的可能。因此要不要买房子就要看我的的状况了。目前你们都在抢一二线的房子，道理也在这里。

可是一二线房子的问题也很明显，就是价格太太高了，一旦有某些因素致使价格崩盘就会出现连锁反应。好比短时间的价格降低引发恐慌，这不是不可能的。涨的快难道就不能跌的快吗？是否是这个理。

如今恒大已经抛售了非副业，看起来是在主营房地产，由于实业很差作，就卖掉回拢资金，借房市的火热增强房产的销售，另外一方面借这种宣传借壳A股融资，这些都是汇集资金啊。。要这么多钱干什么？

这些东西若是细心去观察和积累都会发现接下来的社会现金为王。

• 因此若是生活的地方不是特别有潜力不要买房子，由于一旦经济很差，你须要的是钱而不是房子，特别是有住房的人。

• 若是年轻人不要冒然买房子，存钱同时投资本身相信这种回报远大于房子的回报。

• 若是钱多的不得了，那么就买些流动性好的房子，或者配置点全球资产吧。

 

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