二手房购买流程及注意事项，建议收藏！避免踩坑！

买房对于任何一个漂一族来讲都是头等大事，不少时候，老有读者问我，年轻人到底要不要买房，我一直给的建议是：要，可是要量力而行。

这里就是必需要提到，买新房与买二手房，新房购买直接去开发商销售中心就能够了，通常的流程无非就是看房，付首付款，符合同，贷款还贷，而后就等新房交房。

今天，民工哥主要和你们聊一聊二手房买卖这中间的流程以及一些须要注意的事项。

由于，不少刚需群体可能对于新房（有时候又叫期房）时间上等待不了，好比：小孩要上学等状况，因此，也会直接考虑二手房。

二手房买卖流程

• 一、按需量力选择购买房源
• 二、联系中介看房
• 三、沟通房价及相关事项
• 四、签订存量房交易合同与房产经济服务合同
• 五、付定金
• 六、提交贷款资料（全款的请忽略）
• 七、不动产登记中心开具证实（是否具有限购条件下购买资格）
• 八、贷款银行办卡（后期还贷银行开卡）
• 九、签订资金托管协议
• 十、首付款托管办理
• 十一、银行贷款预审通知
• 十二、交税过户
• 1三、银行办理产权抵押
• 1四、等待银行放款（你贷款的部分款项）
• 1五、与原业主交接物业等相关的手续办理
• 1六、去放款银行办理结款（你的首付+贷款将一次性钱额支付给原业主）
• 1七、整个交易完成

一、按需量力选择购买房源

对于刚需购房者，这点必须首先要考虑的，不然后期还贷、生活、工做的压力会很大程度上影响你的生活质量。

因此，你手上的资金是决定你买房的关键，好的地区、学区，确定是比其它的地点贵一点。在选择的时候，必定不能没有本身的内心打算，否则，这样很容易失去好的购房机会。

• 手上的资金须要覆盖到如下几点：
• 一、房子的总首付是多少，各地不一样，有3成，4成，5成。。。
• 二、各类税费是多少
• 三、中介服务费是多少

这里给你们计算个例子，好比：某二手房80平总价200万，那么须要准备的资金总额以下：以上的问题解决以后，就能够在网上去先选择性看房，设定必定的条件，好比：总价在多少范围？学区是什么样的？楼层？面积？等等状况。

网上平台看房，建议仍是选择大的平台，这里我就不推荐平台，不然会有广告嫌疑，大平台通常房源、房价等信息都相对比较真实可靠，会省去一些没必要要的麻烦。

二、联系中介看房

网上平台看完后，内心有必定的预期了，就能够去实地联系中介公司的业务员实地看房。

这里，确定有不少人会讲，干嘛要找中介？花那钱。。。其实，否则，专业的事仍是得交给专业的人作，有些钱能够省，有些钱不能够省。你们能够看看后面的流程，就知道这其中的缘由了。

三、沟通房价及相关事项

若是看中某套房子，并且房价、户型、装修等比较符合心理预期，这时就会进入房价的沟通环节，这一环节也是比较重要的节点，毕竟关乎到钱。

通常来讲，首先你可让中介业务员先去和现业主沟通，探一下业主的心理预期，而后，你也能够参考一下此小区相同户型的价格，以及你对这套房子的心理预期。

可是，民工哥建议你买房不像买菜，总房价不太可能会降低不少（固然是在挂牌价格符合市场价格的前提下，若是现业主的挂牌价格远高于市场，只会有两种可能：一、房东不缺钱花，不着急着卖，二、房东自己多是投资客或对房价指望太高）。这类房东估计也很差谈，建议能够换一家，别白白浪费时间，错过其它机会。

因此，通常总价的浮动预计在2-5个点左右，也就是说总价100万的房子，最终能谈下来2-5万元，这也是合理的，符合目前的市场趋势。可是也有可能不降反涨的状况，那就是你选择的地段好、学区好、户型好，购买者较多，产生了竞争的状况。

四、签订存量房交易合同与房产经济服务合同

4与5实际上是同时进行的，谈好价格以后就会签订存量房（二手房的通用名称）交易合同，一式三份，你、房东、房产中心各一份。

存量房交易合同的注意事项：

• 一、注意合同当中的总房价是否正确
• 二、合同中关于房子的地址及楼层、房间号信息是否正确
• 三、沟通的首付款约定的支付时间
• 四、贷款金额及方式
• 五、合同中对于房屋产权的描述信息
• 六、合同中的一些违约条款，不管是对于房东，仍是你的约束条款。这些注意事项都很是重要，必定要在签字以前看仔细了，特别是产权的信息，对于产权的信息准确无误，这点是中介服务其中的一项，这也是为何要经过中介的缘由。现实生活，付了钱以后，产权存在问题的状况是时有发生，真到这个时候会很麻烦。

房产经济合同：这是你与中介公司之间的合同。

一样，合同当中仍是会有房屋的信息，这里注意要与以前的存量房交易合同一致，还有就是中介服务内容及费用（这里民工哥建议你们先谈好再签订合同），通常如今中介服务费以下：

• 中小公司：2%，通常能够谈到1.5%，最终能够根据总价再打个折扣。
• 大平台：3%，大平台通常可谈的区间不大，可是不会是一口价，必定要要求打折，这个钱必须省。

注：这个是房主总价的比例，若是房子谈下来价格空间大，中介服务，后面的税费就会相应的减小。

房产经济合同，必定要注明好若是此房屋存在产权纠纷问题，中介是须要提早告知买方或者承担违约责任，这就是为何要请中介的目的之一，由于不少事项你可能没法查询或知道。如上图所示，产权是共有性质，那么存量房合同须要共同全部人共同签字，不然合同没法生效，或者后续会出现其它问题。

还有就是也得看一下其中的违约条款约定信息，以及你、中介公司所须要提供的条款约定信息。总之，签订合同必定谨慎，看好以后再签字。

通常还会签订一个补充协议，好比：房子有装修，房东送家具家电的等一些状况，能够在这个补充协议里注明。以大家三方沟通状况定。

上述步骤完以后，就须要支付必定金额的中介服务费了，切记！开具收条或发票备用。

五、付定金

房价谈好以后，就是预付定金给房东，通常状况付5万左右便可，不过也还看房子的总价以及与房东的沟通决定。记得让房东开具定金收条，后面资金托管须要使用。

六、提交贷款资料（全款的请忽略）

贷款材料，因各地的政策不一样，须要的也不相同，这里民工哥以合肥家庭为例，大致列举一下。

• 一、夫妻双方的身份证、户口本、结婚证原件及复印件
• 二、提供近两年时间段内连续缴纳一年及以上社保明细（需提早去社保中心自助机打印）
• 三、双方的收入证实及银行流水
• 四、其它须要补充的材料
• 五、双方征信明细（带上身份证去中国银行打印）

这些材料提交给中介公司，由中介公司贷款专员负责处理。

这里提一下，在合肥是须要支付6600元贷款服务费和3000过户费，这个和中介费是一块儿支付给中介公司的，因此中介服务合同有个补充协议上会标明。

七、不动产登记中心开具证实（是否具有限购条件下购买资格）

这个是贷款须要的材料，各地都在限购，因此须要不动产中心开具一个你的购房资质证实，中介会带你去开这个证实，各地限购条件不一样，合肥为例，以下图：

八、贷款银行办卡（后期还贷银行开卡）

通常状况下，在一个月内，中介业务员会联系你去银行办卡（这个卡就是你之后还贷的卡），提示：若是你在此银行在此以前办理过I类卡，在办理此卡以前须要将以前的I类卡降级为II类卡，而后在为你放款的银行办理一上张I类卡。

办理完成以后，记得激活，开通大额转帐功能（后期今后卡转帐到托管帐户须要）。

九、签订资金托管协议

你、房东、中介三方同去贷款银行提交相关材料，办理资金签订资金托管协议。

这个就是让大家去签一堆的字，按银行指定要求签字（签字按手印）。本协议一式三份，你、房东、银行各执一份。

十、首付款托管办理

完成资金托管协议签订以后，将在行办理好的卡激活，而后排队取号去专业窗口办理首付款托管，托管的意思就是：将你的首付款经过你的卡转帐至不动产中心专门的一存量房资金托管帐户，至关于这个钱是由国家暂时帮你、房东双方保管，在没有完成交易以前，这个钱是没法支取的，此举是为了保证买、卖双方的合法权益。

这个过程也很简单，中介贷款专业会提早给你填写一个像银行存钱转帐的单子，你直接去窗口办理就能够，在办理此业务以前，你须要将你的首付款转到你第8步办理的银行卡内，而后，银行会从你这张卡上直接将钱转帐至存量房托管专用帐户进行冻结。

这里须要注意：若是原业主的房子存在抵押状况，可能就会存在，房东会须要拿着你的首付款去帮他还贷款，这样房子的产权才会被解压出来，才能正常交易，不然，在这以前房子的产权是抵押给银行的，房东是无权处置买卖的。

不过，这个过程也是在监管的状况下进行的，属于下当合法合规的行为，没必要担忧你的钱。

十一、银行贷款预审通知

上面的1-10步操做完成以后，接下来就等给你贷款的银行对你的贷款资质的预审结果，若是中间须要补充材料的，能够同中介一同沟通补充材料，最终你会得预审经过的结果。

基本上不会出现不经过的现象，若是有，那就须要从新找其它银行办理了，因此，这里提示你们我的征信必定不要出现问题，这个是如今是一个很重要的资质，特别是买房、上学等状况下。

十二、交税过户

贷款银行预审经过，就意味能够给你贷款了。

这个时个，中介会通知你、房东一块儿去办理过户，将房屋产权过户至你的名下。在过户以前，你须要去税务中心交纳个税、契税、增值税，以合肥为例：

• 个税：房屋总价*1%
• 契税：房屋总价*1%-3%，
• 房屋面积<=90平 首套及二套1%，三套及以上3%
• 房屋面积>90平 首套1.5%，二套2%，三套及以上3%
• 增值税：这个每一个地方的政策不是很了解，合肥是5.3%

这里是有一个概念：商品房是否满五年？是不是房东惟一住房，也就是中介公司常说的此房是满五惟一。若是满五年就不须要交纳增值税，若是再符合惟一住房的条件，也就是若是买的房子惟五惟一，那么个税与增值税就不须要交纳了。

交完税以后，大家就能够去产权登记中心办理过户了，房东会将他的产权过到你的名下，到时候不动产中心会下发新的不动产登记证书给你，上面就是你的信息了，也能够说房子如今一半是属于你了。

这里有个小提示：注意在办理过户以前，必定要注意原业主是否将他的户口迁移走，也就是说不是在你这个产权所属的房屋名下，不然后面若是涉及户口迁移的问题可能会有麻烦。切记！！！若是能够，将此项条款写进房产经济合同之中，这样中介会帮你搞定。

1三、银行办理产权抵押

过户完成，不动产登记中心下发新的不动产登记证书给你。

而后，你拿着你的不动产登记证书去银行办理抵押贷款手续，签订贷款合同。贷款合同无非就是你将你的房屋产权抵押给银行，而后银行给你放款，将剩余款项打到你以前办理的帐户当中。

这里就涉及到一个利率、年限与还款方式的问题，利率通常国家都有规定基准利率，固然各地银行有不一样的政策，首套合肥是4.9%，二套上浮20-30%。

还款方式，全国统一：

• 等额本金
• 首月还款相对于下面的还款方式来言会多很多，而后每月以某个既定的数值递减，好比首月还款7000，每个月递减30，那么，第2月还款6970，第3月还6940，。。。。以次类推。
• 这种适合收入比较稳定，且提高空间稳定的人群，能够选择这类方式，说明就是利息会少不少，相对等额本息的方式
• 等额本息
• 每个月还款额度同样
• 这种方式比较适合收入比较固定，收入提高空间不大的人群，相对等额本金，每个月款的金额利息占了大部分，也就是说可能利息支付的较多。

至于年限，我我的建议能贷多久贷多久，这也是普通人向银行借钱的很少的方式中的一种。

1四、等待银行放款（你贷款的部分款项）

这个过程，就是银行内部流程审批时间了，等等便可。

1五、与原业主交接物业等手续办理

接到银行放款通知以后，中介还会联系你、房东，大家三方一块儿去办理房屋交接事项。好比：水、电、燃气过户，所在的物业费、水、电、燃气费等费结算办理。

而后，按着当时签订的协议或补充协议，去房屋实地交接，好比：家具、家电、钥匙等。

1六、去放款银行办理结款（你的首付+贷款将一次性钱额支付给原业主）

交接完成以后，那么你就得去银行签订确认，而后银行会将这些钱（去除定金以外的款项）一次性支付给原业主。

1七、整个交易完成

房东收到到，你收到房子，整个交易过程完成，如今这套房子才真正属于你了，你爱怎么折腾就怎么折腾，想怎么装修就怎么装修。

总结

整个二手房的交易流程大致如此，不过各地政策不一样，可能有所区别，但大致流程差很少。

须要注意和考虑的事项以下：

• 一、手中的资金覆盖问题
• 二、你购房的需求是什么
• 三、中介看房与选房的预期
• 四、房屋的产权问题（这是重点）
• 五、合同条款及付款收条
• 六、配合提供办理贷款的材料及后续过程
• 七、房屋交接及全部费清算问题

买房是人生中的大事，在慎重的同时也不要太过纠结，以防错过购买的最佳时机，在量力而行的前提，看准了就买，不要犹豫。

以上就是民工哥给你们分享的二手房买卖过程，不必定符合全部的市场，有不正之处欢迎指正，欢迎你们在看与转发朋友圈给有须要的朋友，也欢迎你们留言分享你的购房经验或者遇到坑。