【转型】毛大庆：不是房地产不行，而是经营方式不行了

☞【转型】毛大庆：不是房地产不行，而是经营方式不行了

毛大庆最近的一次演讲，有不少精彩的观点，1，如何以过程来论人生？2，追求财务时间心灵三大自由的前提是什么？3，老龄化时代来临后中国的但愿在哪里？4，创业后能更加更好的理解王石，5，本身已经很难创业，而是帮助创业者创业，6，不是房地产不行了，而是原来的经营方式不行了。7，要记住，星级酒店哪栋楼都不是香格里拉的，可是它的服务是可以挣钱可以存在的，以此来想一想将来的房地产模式。

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1、毛大庆：我为何要创业？

1，以过程来论人生

第一个缘由是我以为个人年龄到了一个时间点。每一个人对本身存在状态的定义都不同，有的人可能会喜欢一种稳定的工做，而有的人喜欢以过程论人生。固然，在这里讲话是要负责任的，由于并非每一个人都有能力论人生的。

2，不要老瞄准什么去作事

我确实历来都是以过程论人生阶段的，若是你了解个人发展过程的话，你就会了解我为何如今要作这件事情。由于我历来不作一个特别远的计划，若是有也只是三年计划，但计划实际上并非瞄准什么而去的，而是这三年以内我要干成一点什么事。每一年，我都对本身提点小要求。我历来都不承认诸如你要成为何人的计划，由于你成为不了谁，你有你存在的各类各样的缘由。一些基本状态你得去定义的，好比你会一直要求本身成为一个独立的本身。每个阶段，我对本身的评价是能有一些进步，能如此，我就很满意了。

3，保持量变的状态很好

我有一个习惯，每到年末，都会给本身作个评估，这个评估跟工做没有关系，而是将这一年来我干的事情、个人存在和我过去那么多年的成绩跟上一年相比有什么不同的地方，我进步了些什么？这是我实实在在在作的，坚持这样的习惯已经10多年了。只要这一年我有1、两件事是以前历来没干过的，我认为这一年就很是值得。我发现这样一种作法，加在一块儿，最后到了一个时间点，就会迎来一个质变。你会以为你质变了，你已经不是原来的那个你。并且，这历来不是靠你本身定义出来的，而是靠本身从量变到质变的漫长的过程积累。所以，我常常跟员工讲，你不要想成为谁，也不要设定远大的理想，不要想成为马云、王石这样的人，你就保持你本身最好的状态，永远成为你本身，不断地审视下一个时间段比如今这个时间段有了什么进步，长期去作，就会发生质变，迎来不同的人生。

因此，我在45岁以后，脑海里常常会闪现这样的问题，频率愈来愈高，包括我为何会在2012年开始疯狂的迷恋跑马拉松，以致于今天我成了一个国家跑马拉松的企业界表明同样。其实，我压根没想成为这样一个表明，也压根没想成为一个运动员。可是由于跑马拉松以后，我对本身有一个要求：我想，既然我跑了，就要有点什么，好比说50岁以前我必需要跑完100个马拉松。其实谁也没逼我，可是我以为OK，这个是个人一个目标，到50岁我若是完成了这个事情，我以为我会挺高兴的。因此，简单总结说，这么多年我都在问本身，我是否是一直在给本身加分，给本身积累东西？

4，今年47岁，已经把好多人80、90岁都干不完的事干完了

有一个让我比较自豪的地方，我常常跟年轻的员工们讲，我说我如今47岁，大家把我全部干过的事情加在一块儿，不管是我上过多少学、拿了多少学位，仍是干过的事情，完成的事情，好比盖过多少楼、完成多少个小区，写了几本书等诸如此类。我说你把这些加在一块儿，问问你本身，若是要完成的话你要用多少年？而后他们就去算，我问过一些人，有人就说，我要干完的话要到80岁了，也可能一生也干不完。OK，因此我以为活得挺值得，我今年47岁，已经把好多人80、90岁都干不完的事情干完了。

5，追求财务自由、时间自由和心灵自由

因此我今天有大把的存款，不是钱的存款，而是我积累的时间的存款。我能够用来干我更想干的事情，能够换来更多的自由，这是我跟大家讲的我很是真实的想法，我要换来更多的自由。而这个自由，除了财务自由是最根本、最浅显的，并且我以为这个并非那么重要，我以为时间的自由和心灵的自由才是我一直想追寻的东西。

固然大家都赞成个人观点，谁也不会不喜欢这三个自由，可是这三个自由是创建在什么基础之上呢？不要认为我有不少钱才会自由，其实用不着。如今创业以后我特别高兴，我打出租车，坐经济舱，跟年轻人在一个破办公室工做，原来的总裁办公室固然没有了，什么都没有了，但我以为特别自由，特别好，能换来一些新东西。这些新东西也许不是诸如地位之类的东西，干吗要把本身捆在这些上面呢？也许，每一个人对本身的追求是不同的。前两天有记者问我这个问题，我说特别简单，你问问你周边的人，有的人喜欢旅游去当驴友，跟他的钱多少没有关系，可能他颇有钱是大款，可是他就喜欢背着个包住青年旅社当驴友，他以为那是种享受；但有的人可能就认为我只能住五星级宾馆，我必须进大商场，我必须坐豪车，我必须得怎么怎么样，由于那才是我人生升级的标志。我以为我就是那个驴友，因此我就用驴友来衡量个人人生：若是有一天，我想每天当驴友就能当的时候，我以为那就是我最成功的时候。因此这就是我为何会干这个事情的第一个缘由，由于我能够找到一件事情，我再忙我都认为时间是自由的，由于全部的时间，干的都是我以为有意思和好玩的事情。

6，作任何事，强调顺势而为

第二个缘由，我以为这是一个我必需要从事的事业。由于我以为这是一件我干到80岁都还有勃勃生机的事情。为何？由于中国若是再不进行创新创业的话，这国家没有出路可走。

并且，我以为选择一件事情，都是顺势而为，没有“势”在，你再努力、磕破脑壳、满头大包，也干不出来什么事业的，也不会有什么成就；但若是“势”在那里，你用心努力就可能成事。为何“势”在那里？在这我要跟你们分享一下。这个说来话长，我只能用三分钟讲完。在2012年到2014年的时候，我接受了一个课题，咱们共有7个博士一块儿作了一个研究。这个研究是围绕着中国人口将来20年发展走势与国家经济发展趋势的关系。我在不少场合讲过这个报告，这个报告内容很长，获得的结论是惊心动魄的。其中一个结论是，在2033年前，也就是2030年左右，从2026年开始，咱们国家就进入了快速老龄化的过程。

这个老龄化的快速，恐怕今天在座的各位都没法物理地想象，由于咱们谁也没见过。世界上只有54个国家已经完成或越过抚养比1：1的老龄化过程，而这些国家大量的都进入了经济停滞或者说中等收入陷阱，可悲的是那些经济还不太发达就进入到老龄化的国家，就直接掉进了中等收入陷阱。发达国家像英国等这些国家虽然较晚进入经济比较停滞的状态，却依然仍是发达国家。但这些国家跟咱们国家都没法类比，由于这些国家的人口单位都是千万级别的，能够类比的国家，只有日本。

日本是惟一一个能够跟咱们参照的，由于他们人口是过亿的，它在1991年年末，越过抚养比1:1，5000万人抚养5000万人。因此咱们在作这个研究的时候，看到了中国在这个节点上大概会是在2030-2033年的时候，达到这样一个抚养比1:1的国家，也就是说，若是14亿人口基数不变，7亿人要养活7亿人。这7亿被养活的人中间，有4.3亿60岁以上的人口，还有2.4亿左右的非创造力人口：也就是8000万的残疾人和那个时候的非产能人口——即那个时候的非成年人。

4.3亿60岁以上的人口，意味着到那时候咱们在马路上、饭馆里、飞机上等任何一个地方，在任何一个公众场合，3我的里面就有一个60岁以上的人，这是今天你们无法想象的。到时候医院会变成什么样子，什么会变成什么样子，都没法想象。坐飞机到时候就不可能有空姐可能只有空大娘、空大爷的了，如今好多的航空公司已是这样。那么这样的状态又意味着什么？意味着咱们的发展是很沉重的。在日本的抚养比越过1:1的时候，日本的GDP拉动因素点有65%的拉动因素来自于科技转化，而今天中国的GDP前十位的拉动因素，没有一项是科技的，最大的就是基本建设投资、房地产等，没有一项是制造将来的产业。因此日本这样的65%的科技因素拉动GDP的人口抚养比1:1的状态，对比中国这样一个在今天排在前十位70个百分点的拉动因素科技都不沾边的状态，若是到1:1的时候，可想而知，咱们届时会是多么的狼狈！并且日本，是5000万人养活5000万人，而中国将是7亿人养活7亿人，这是不能类比的！

7，如今是9亿人养5亿人，将来是5亿人养9亿人

咱们能够看到的是，上世纪90年代初，日本给咱们的感觉是很强大的，日本那时还在美国买楼呢，咱们家里的电器、汽车哪一个不是日本的做品？90年代初，把美国的汽车行业打得一塌糊涂的时候，日本已是个1：1的老龄化国家了。这样的老本钱吃到今天，日本还在吃着，看看咱们的身边摄像机照相机哪一个不是日本的品牌？因此我在说一个垂垂老矣的国家，靠科技的老本吃了20多年，今天日本人的生活质量还比咱们好！咱们这样的国家，当咱们66年到74年初出生的3.3亿人，咱们这帮人，我本身还有大家在座的有些人，到2030、2033年，所有都60岁了。咱们这帮人，今天都在岗位上，咱们今天这个国家是9亿人养活5亿人的国，50、60、70、80后，90后也都走上工做岗位了。再过10年，我退休的时候，13年以后，基本上全部90后都进入到了工做岗位，并且还有00后也进入到了工做岗位。当咱们这帮人所有退出工做岗位，意味着3个多亿的人瞬时从贡献人口变成为被抚养人口的时候，中国的天平一下就倒过来，变成5亿人养活9亿人，咱们将是很是可怕的。

在这样一个大的问题的前提下，咱们的研究成果认为，今天中国的发展，85后到94年前出生的，这里面有1.8亿的人口，是中国的第二次人口高峰。这一伙人，目前偏偏处在20岁到30岁的发展阶段，这是全部世界上人口论里面，创造力、发明各方面最集中的年龄状态，若是再不用这一帮人撬动中国的科技创新，中国就真的没但愿了。因此真的不用等了。所以我说时不我待，创业创新是没有选择的选择，不是总理多高兴，不是谁要去凑热闹，是你没有选择！

咱们过去三十年的快速发展，基本上没有下过功夫培育将来产业，而如今这是大势所在。因此，我以为咱们作产业服务业颇有必要。我不是真的创业，而是在作创业服务业，我在干的事实际上是帮助年轻人创业。我已经创不了什么业了，我这个年纪，搞发明创造基本上没有什么可能，我干了一生房地产业，也不会干别的，可是能够服务他们，因此我如今干的是创业服务业，总理给咱们这帮人定义了一个行业叫创客空间联盟，因此咱们叫众创空间。

2、最近两个月感觉：年轻人值得信任

两个半月以来的感觉是什么？我感觉到世界真的是很大，好想去看一看。确实是，我原来在企业里面作高管，那么愿意创新，那么愿意想问题。但当你从房地产公司走出来的时候，你发现真的是知识太少了，真的不知道年轻人在干什么，真的不知道世界的变化是什么样子。我当时作完那我的口研究报告的时候，个人结论是，我跟王石董事长说，这个国家没但愿了。这个结果就是这样，当2033年活生生就是这样，我说咱们还能干什么？我说如今就靠个房地产，咱们没有同样东西，民用科技没有同样能够到国际上跟他们较量的。咱们货币、能源、军事、外交，四样东西全被美国钳制了，人才都被美国人挖走了，完了咱们还老龄化。我说咱们还有什么但愿呢？我很是的消沉。我当时还说，你要期望着85后、90后、00后的小孩，能重视国家的战略发展，我说门都没有啊。我说他们家里好吃好喝房子都有，哪还有心思去创业奋斗？我说咱们这批人也许能奋斗，我说王石大家能奋斗，还期望他们能奋斗？

当时王石董事长说，你不要小看他们，每一代人都有每一代人的优势，都有他们的前途，你不要看不起他们。我今天很认同这句话。我创业的这两个月，跟这些人打交道，并且我告诉你我以为如今特别有但愿，我以为这个国家特别有前途，由于我看到了这个国家，一旦给他们自由和空间，年轻人真的是很厉害。我在创业大街中关村整整待了快半年，我本身如今接触不少年轻人，不管是如今不少想法多么荒诞、不切实际，怎么不落地，怎么不接地气，可是你起码感受，他们以为创业和想象这件事情是咱们这一代人肩负的责任和使命，他们愿意干这件事情。

我在来此以前在通州一个活动上跟通州的领导举了几个案例，他们听了眼珠子差点没有掉下来。我说大家每天谈创业、谈创客、谈创新，谈这谈那，大家知道创业都创造了些什么东西吗？我就跟某些领导们讲，我说大家知道硅谷I&B（音）公司吗？I&B是硅谷的三个年轻人创办的一个网站，如今估值几十亿美金，这公司一共才几十人，手里任何资产都没有，就是个互联网网站。

我接触到一位北京大医院牙科副主任，这我的下海创业，如今立刻上市（新三板）了。他干什么呢？他发明了一个牙刷，这个牙刷刷牙时把牙齿的相关信息采集下来，包括虫牙、牙垢、牙垢厚度、牙齿缝隙等，采集完了能够用蓝牙上传APP，而平台上面有140多位北京牙科大夫。这样马上把牙科大夫和牙刷用户联系起来了，立刻就能够用户创建一个个病例，你能够找一个离你家最近的私人大夫。若是咱们不理解这个时代，不了解天地变成什么样了，不知道外面人在干什么咱们创什么新，搞什么创业？

回到你这个问题上，我以为特别兴奋，天天被外界撞击脑壳，每天见像疯子同样的人，我以为特别好。我以为从事年轻人的事情，都能变得更加年轻。

3、离职先后与王石谈话：佩服王石我行我素

1，遇到点困难就自杀就别创了

找他很深的谈了一次，他后来又找我谈了一次，两次。他本身曾经就创业，因此他不会阻拦我创业，说你不能去你就在万科待着，他不会这么说的。我问他的问题是，你那会儿跑到深圳抗大包，卖鸡饲料破产，差点跳海自杀，你给我传授传授，创业到这个份上什么感受。他就讲，那时什么都没有就自杀，就一条命又有什么难呢？难的是企业规模大了之后，遇见各类各样的危机，怎么样能挺得住，若是能挺住，那创业才真叫创业、真叫成功呢，若是你开始遇到点困难就想自杀那就别创了。固然，他也给我提了一些问题，他说创业到底干什么好呢这要仔细想一想，哪一个事情最适合你干呢？你干了一个不适合你创业的事，也不必浪费生命，这是他跟我谈的，讲了不少。

2，很羡慕王石，如今特别能理解他

我刚才没讲的问题是，其实我今天作这个选择跟他颇有关系，我要是没有到万科这六年，没有这么近距离和王石在一块儿，我真的不太理解这我的。如今我特别理解这我的。其实，我很羡慕他。我以为一我的活了一生，可以始终坚持作一件事没有变，就是活得要像一我的，活一个像本身的人，我不说是多么高尚伟大的人。他从嫉恶如仇看不惯官僚的风气，而后从体制内下海跑到深圳，去当一个小科员，抗大包，卖鸡饲料，而后不当心干了房地产，干到上市，一分钱股票不要，而后去登山，去引领一个企业的精神，而后60岁退出，去上学学英语，今天从事国际的公益事业。他历来没有变的一件事，就是“我行我素”。这四个字“我行我素”，能作到这个挺不容易，比较任性。

我行我素，在毛大庆身上也看到了。但被问到去创业，机会成本是否过大？毛大庆这样回答：“你说机会成本，机会成本实际上是一个相对什么事来讲的，机会成本就是你付出什么得到什么。若是你想得到的东西是自由，你说什么是成本？”（此处应该有掌声）

4、房地产将来行不行？

不是房地产不行，是房地产原来的经营方式不行了。其实房地产在中国，远远还没到第二春。可是第二春必定不是这个“春”，是另一个样子的“春”。简单说中国的房地产，原来的作法过小儿科了，是小学毕业的水平，不管谁不管多大仍是多小的，就是买地卖房子，就是这么一个概念。我今天还跟一些领导这么说，大家别把开发商看得太神秘了，其实它们什么都没有，从最大的到最小的，都是一个逻辑，就是怎么低点得到土地，高点把房子卖掉，财务很容易算出来。

第二，房地产有一个问题，给大批从业人员带来一个错觉：这个行业怎么着都得一个很高的盈利。我不知道大家公司是什么样，但大家公司必定会谈毛利率、净利率，那几个数你不说我也知道。大家说的这些毛利率、净利率，在中国有几个行业可以几十年不停的就是这样的毛利率和净利率？可是这个行业的从业者就一直一厢情愿地认为就得是这样，不这样就是考试不及格。因此，今天这个行业玩不下去了，盖了一大堆房子不知道干什么好。

我最近角色一转，政府都来找我。原来我找政府，以为我有什么私利，如今政府找我，你看我这儿有几十万平米，我说，我也不是房地产解决方案，我要是可以解决，我也就没问题了，这个问题不那么好解决。可是问题告诉你，不动产的经营和不动产的价值再创造，咱们没有根本找到一个好的办法和出路。

而偏偏发达国家这么多年，美国经济到今天，房地产你说没有了吗？日本经济停滞20年，房地产公司不是好好的吗，可是你看他们房地产公司是咱们这么干的吗？新加坡6年建国到如今，还有46%的土地到如今尚未被开发，香港回归，从香港被割让100多年到如今，香港还有39%的土地没有被开发，若是照咱们中国这开发速度，香港都开发三遍了。

因此，咱们得从房子里头再创造价值，比较是复杂的，包括金融、便宜的钱，包括不动产怎么和证券其余行业联动起来的问题。因此我以为中国的房地产实际上是管理能力和管理质量太差的问题，并非行业出了问题。这个事情光找开发商没有用，其实政府方方面面都得想办法。这是我回答你的第一个问题。

5、孵化产业：最终核心仍是服务

孵化产业，在中国经历了好几个阶段了。最先期不是创新工场，最先是上世纪80年代，科技部搞的像火炬计划下面的孵化器、孵化园。政府当时是以政策简单产业引导。当时这些孵化器里面多半是国企、央企，来培育它们科技能力的。这走到必定程度，也都走不下去了。

第二代，就是以李开复为表明的创新工场，这是带有国际上比较领先想法的股权投资、风投这些人，他们其实是用一个孵化器，不断投资有潜力、好的、他们选上的项目。用投资和帮助他们投后管理，让它们迅速可以涨起来，变成可以被上游企业买走的项目。这是一种至关有意思的孵化产业，它是以钱，以投资为主线的。

第二代半孵化器或孵化产业，带有服务性质的，好比说20十、2011年先后出现的，3W咖啡、车库咖啡等。这一批理念是和硅谷的点子公司、点子咖啡那个年代的孵化行业有着比较多相似的地方。除了VC投钱，还给它们提供一些创业辅导，好比说创业计划打磨，创业引导，包括给它们导流到它们须要去的传媒行业里、传媒圈里等等。这是第二代半的孵化产业。

到了大众创业、万众创新如今的时候，实际上如今出现一些众创空间。这个范围更大了，由于这一批很是复杂，什么阶段都有，什么人群都有，远远不是学生，还有中年人，还有政府官员、职业精英，他们所须要的创业服务是很是复杂的。简单说，一个公司从小到中到大，过程当中须要各类各样的后台支援，实际上都变成了一个服务行业。这是第三代孵化产业。

咱们如今作的，就是第三代孵化产业，创业服务行业。这个外延很广，从基础公司的方方面面，到导师团队，到创业培训，到健康医疗等等。如今，创业服务行业也在不断升级和迭代。简单说，咱们跟创新工场的区别是，出发的地方不太同样，不是以VC出发的，VC、天使是咱们的服务内容，但不是咱们惟一用来赢利的手段。服务是咱们赢利手段和赢利来源。这个行业最后比的是服务。

我再用形象的阐述，出现一个新行业。就像是酒店行业，世界上酒店行业几百年，几百年的酒店行业，到今天你们脱口而出的，好比香格里拉酒店集团、万豪等等。这9些酒店集团在它行业内的价值是服务价值，并无房子，这些酒店哪栋楼都不是它的，可是它的服务是可以挣钱可以并存。

来源：华夏基石e洞察